Jeżeli na Twojej działce znajdują się słupy, linie, kable albo gazociąg należące do przedsiębiorcy przesyłowego, możesz dochodzić wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. W wielu przypadkach możesz też żądać zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości za wcześniejsze lata. Czasem możliwe jest również usunięcie urządzenia z działki, ale wymaga to spełnienia określonych przesłanek. Jeżeli sprawa zakończyła się już prawomocnym orzeczeniem, w niektórych sytuacjach można rozważyć wznowienie postępowania.
Jakie prawa ma właściciel nieruchomości z urządzeniami przesyłowymi?
Jeżeli na Twojej działce znajdują się urządzenia infrastruktury przesyłowej, takie jak słupy energetyczne, linie napowietrzne, kable podziemne czy gazociągi, możesz dochodzić określonych roszczeń wobec przedsiębiorcy przesyłowego. Najczęściej chodzi o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za wcześniejsze lata, a w szczególnych przypadkach także o żądanie przeniesienia infrastruktury lub wznowienie zakończonego postępowania sądowego.
W obrocie nieruchomościami coraz częściej dochodzi do sytuacji, w której właściciel działki odkrywa, że na jego gruncie znajdują się urządzenia infrastruktury przesyłowej, takie jak słupy energetyczne, linie napowietrzne, kable podziemne czy gazociągi. Niejednokrotnie urządzenia te zostały posadowione wiele lat temu bez zawarcia umowy, bez wypłaty należnego wynagrodzenia, a czasem nawet bez wiedzy aktualnego właściciela. Skutkiem tego jest realne ograniczenie prawa własności, spadek wartości nieruchomości oraz utrudnienia w jej zabudowie i swobodnym korzystaniu.
W takich przypadkach właścicielowi przysługują określone roszczenia cywilnoprawne wobec przedsiębiorcy przesyłowego. Do najczęściej dochodzonych należą żądania ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel działki może również dochodzić roszczeń za wcześniejsze lata, żądając zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, co często bywa określane jako odszkodowanie za słup na działce albo odszkodowanie za linie przesyłowe.
Warto również zaznaczyć, że w szczególnych przypadkach możliwe jest formułowanie żądań dotyczących przeniesienia infrastruktury, takich jak usunięcie słupa z działki, choć wymaga to spełnienia konkretnych przesłanek prawnych. Dodatkowo, w sytuacji gdy postępowanie sądowe zakończyło się prawomocnym orzeczeniem, a ujawnione zostały istotne okoliczności mające wpływ na wynik sprawy, właściciel może rozważyć wniesienie skargi o wznowienie postępowania w sprawie ustanowienia służebności przesyłu.
Służebność przesyłu a odszkodowanie – kiedy właściciel nieruchomości może żądać zapłaty?
Jeżeli przez prywatną nieruchomość przebiegają urządzenia przesyłowe należące do przedsiębiorstw energetycznych, gazowych czy telekomunikacyjnych, właściciel może żądać zapłaty. Dotyczy to takich urządzeń jak słupy energetyczne, linie napowietrzne, kable ziemne, stacje transformatorowe lub gazociągi. Właściciel działki nierzadko dowiaduje się o tym dopiero przy sprzedaży nieruchomości albo planowanej inwestycji budowlanej. W takiej sytuacji zasadnym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności przesyłu, które powinno nastąpić za odpowiednim wynagrodzeniem.
Podstawą prawną jest art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości w zakresie niezbędnym do utrzymania urządzeń, jednak właściciel ma prawo domagać się rekompensaty finansowej. W praktyce oznacza to możliwość uzyskania świadczenia określanego potocznie jako odszkodowanie za słup, odszkodowanie za gazociąg, odszkodowanie za światłowód czy odszkodowanie za linie przesyłowe.
Warto podkreślić, że roszczenie to nie jest odszkodowaniem w ścisłym znaczeniu prawa cywilnego, lecz wynagrodzeniem za ograniczenie prawa własności. Mimo to w języku powszechnym funkcjonuje określenie odszkodowanie za słup energetyczny, ponieważ dobrze oddaje ono charakter problemu właścicieli nieruchomości.
Jednorazowe wynagrodzenie oraz odszkodowanie na przyszłość – jak ustala się kwotę?
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może przyjąć formę wynagrodzenia jednorazowego albo okresowego.
W praktyce właściciele nieruchomości najczęściej wybierają wariant jednorazowy, traktowany jako pełne rozliczenie za ustanowienie prawa. Jednak w określonych przypadkach możliwe jest także dochodzenie świadczeń obejmujących odszkodowanie na przyszłość, zwłaszcza gdy urządzenia będą generowały dalsze ograniczenia lub ryzyka, takie jak ograniczenia zabudowy, spadek wartości działki czy utrudnienia w użytkowaniu gruntu.
Kwota należna właścicielowi zależy od wielu czynników. Znaczenie ma powierzchnia pasa eksploatacyjnego, rodzaj urządzenia, stopień ograniczenia prawa własności, wpływ na wartość nieruchomości, a także lokalizacja nieruchomości i jej przeznaczenie w planie miejscowym.
W przypadku instalacji gazowych roszczenie często formułowane jest jako odszkodowanie za gazociąg, ponieważ pas ochronny bywa szeroki, a ograniczenia inwestycyjne dotkliwe.
Co istotne, w toku negocjacji lub postępowania sądowego należy korzystać z opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż przedsiębiorstwa przesyłowe często proponują kwoty rażąco zaniżone względem realnego uszczerbku właściciela.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – wynagrodzenie za lata wstecz
Jeżeli urządzenia przesyłowe znajdują się na działce od wielu lat bez jakiejkolwiek umowy i bez ustanowionej służebności, właściciel może wystąpić nie tylko o ustanowienie służebności przesyłu, ale również o zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Podstawą prawną są przepisy dotyczące roszczeń uzupełniających właściciela przeciwko posiadaczowi w złej wierze, czyli art. 224–225 Kodeksu cywilnego. W praktyce roszczenie to jest niezależne od ustanowienia służebności i obejmuje okres, w którym przedsiębiorca korzystał z działki bez tytułu prawnego.
Właściciel może zatem dochodzić kwot obejmujących czas sprzed zawarcia umowy. Należy jednak pamiętać o przedawnieniu. Co do zasady roszczenia majątkowe przedawniają się z upływem 6 lat, a dla okresów wcześniejszych z upływem 10 lat. Oznacza to, że można domagać się wynagrodzenia jedynie za określony okres wstecz, co wymaga odpowiedniego przygotowania strategii procesowej.
Usunięcie słupa lub linii przesyłowej – kiedy jest możliwe?
Właściciele często pytają, czy możliwe jest usunięcie słupa z działki. Co do zasady przedsiębiorstwo przesyłowe nie ma obowiązku likwidowania urządzeń, jeżeli są one potrzebne do realizacji zadań przesyłowych i zostały posadowione legalnie albo przedsiębiorca nabył służebność przez zasiedzenie.
Jednak w określonych przypadkach można rozważyć roszczenie o usunięcie urządzeń, zwłaszcza gdy:
- urządzenia postawiono bezprawnie,
- istnieją alternatywne możliwości poprowadzenia sieci,
- urządzenia rażąco utrudniają korzystanie z nieruchomości,
- doszło do przekroczenia zakresu korzystania z gruntu.
W praktyce roszczenie o usunięcie urządzeń jest trudniejsze do wyegzekwowania niż roszczenie o wynagrodzenie, ale w pewnych sytuacjach może stanowić skuteczny argument negocjacyjny. Właściciele nieruchomości często nie mają realnych możliwości wykorzystania potencjału działki, na przykład jej zabudowania budynkiem mieszkalnym, z uwagi na posadowiony słup energetyczny lub podziemny gazociąg.
Skarga o wznowienie postępowania w sprawie służebności przesyłu
W szczególnych sytuacjach możliwe jest wniesienie skargi o wznowienie postępowania zakończonego prawomocnym orzeczeniem sądu w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu. Jest to nadzwyczajny środek zaskarżenia, uregulowany w Kodeksie postępowania cywilnego.
Skarga może zostać wniesiona między innymi wtedy, gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub z ustawą, na podstawie którego zostało wydane orzeczenie.
W praktyce skarga o wznowienie może okazać się istotna w sytuacjach, gdy na przykład w poprzednim postępowaniu sąd przyznał zaniżone wynagrodzenie albo gdy orzeczono, na wniosek przedsiębiorcy przesyłowego, o zasiedzeniu nieruchomości. Może to otworzyć drogę do ponownego ustalenia należnej kwoty, czyli do uzyskania wyższego świadczenia. Sąd, po rozpoznaniu takiej skargi, może również orzec, że zasiedzenie nieruchomości nie było możliwe.
Należy jednak pamiętać, że skarga o wznowienie jest ograniczona terminami. W większości przypadków musi zostać wniesiona w terminie 3 miesięcy od dnia dowiedzenia się o podstawie wznowienia, przy zachowaniu terminów maksymalnych przewidzianych ustawą.
Podstawą wznowienia postępowania jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 roku (P 10/16) (w związku z wcześniejszą uchwałą Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2024 roku, sygn. akt: III CZP 103/22). W wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 roku (P 10/16) orzeczono, że Art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.), rozumiane w ten sposób, że umożliwiają nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego, przed wejściem w życie art. 3051-3054 ustawy – Kodeks cywilny, w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Na mocy w/w wyroku Trybunał Konstytucyjny uznał jako niezgodne z konstytucją nabywanie przez przedsiębiorców przesyłowych poprzez zasiedzenie służebności przesyłu, czyli służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu, w przypadku urządzeń posadowionych na gruncie przed 2008 rokiem. Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 10/16, w połączeniu z wcześniejszą uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 roku, sygn. akt: III CZP 103/22, znacząco zmienia sytuację właścicieli gruntów. Dla wielu z nich takie rozstrzygnięcie oznacza realną szansę na rekompensatę z tytułu posadowienia urządzeń przesyłowych, w tym za lata bezumownego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorców.
Jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości?
Właściciel nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe, ma szeroki katalog uprawnień. Może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, w tym także w formie jednorazowej oraz jako świadczenie obejmujące skutki przyszłe. Może również żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za lata wstecz, a w szczególnych przypadkach rozważyć także usunięcie słupa z działki.
Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy dokumentacji, map, decyzji administracyjnych oraz daty posadowienia urządzeń. Dobrze przygotowana strategia prawna zwiększa szanse na skuteczne dochodzenie roszczeń zarówno w drodze negocjacji, jak i w postępowaniu sądowym.
