W dniu 24 października 2024 r. TSUE w sprawie C‑347/23 wydał wyrok o olbrzymim znaczeniu dla osób nabywających nieruchomość mieszkalną z przeznaczeniem do odpłatnego najmu.
TSUE w orzeczeniu odpowiedział na pytanie prejudycjalne Sądu Okręgowego w Warszawie, zadane na kanwie sporu z Getin Noble Bank S.A. w przedmiocie żądania zwrotu rat zapłaconych na podstawie umowy kredytu hipotecznego indeksowanego do waluty obcej w celu ustalenia:
„Czy art. 2 lit. b) i c) dyrektywy Rady [93/13] należy interpretować w ten sposób, że osobę fizyczną, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na nabycie jednego lokalu, który ma zostać przeznaczony do odpłatnego najmu (buy-to-let), należy uznać za »konsumenta« w rozumieniu tej dyrektywy?”
Rozstrzygnięcie ww. zagadnienia prawnego jest szczególnie istotne, mając na względzie, że odnosi się bezpośrednio do statusu konsumenckiego kredytobiorcy, rozstrzygając o możliwości zakwalifikowania kredytobiorcy jako konsumenta, czy też jako przedsiębiorcy. Tym samym zagadnienie prawne przedstawione do Trybunału ma ogromne znaczenie dla kredytobiorców, gdyż przesądza o możliwości skorzystania przez kredytobiorców z ochrony prawnej przewidzianej w dyrektywie 93/13 (tzw. konsumenckiej) i dochodzenia przez nich nieważności umowy, w tym zwrotu wszelkich nienależnie spełnionych świadczeń na rzecz Banku.
TSUE w wyroku uznał, iż przepis art. 2 lit. b) dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich należy interpretować w ten sposób, że „osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu jednej nieruchomości mieszkalnej w celu odpłatnego oddania jej w najem, wchodzi w zakres pojęcia „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu, jeśli owa osoba fizyczna działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że rzeczona osoba fizyczna usiłuje osiągać dochody z zarządzania tą nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta” w rozumieniu wspomnianego przepisu”.
Tym samym, w przypadku kredytobiorców, którzy mieli zamiar oddania kredytowanej nieruchomości mieszkalnej w najem w celu uzyskania z niej korzyści finansowych lub wynajmowali zakupione mieszkanie na kredyt, czy też korzystali z usług specjalistów w celu zakupu nieruchomości i zarządzania jej najmem będą mogli skorzystać z ochrony prawnej i dochodzić nieważności umowy oraz zwrotu wszelkich nienależnie spełnionych świadczeń, z tym jednak zastrzeżeniem, że do sądów krajowych będzie należeć obowiązek zbadania statusu konsumenckiego kredytobiorcy w chwili zawarcia umowy.
Oceniając znaczenie wydanego przez TSUE wyroku, nie można mieć już żadnych wątpliwości, że osoby wynajmujące nieruchomości powinny być uznawane za konsumentów i mogą dochodzić swych roszczeń przed sądami powszechnymi.
Autor: Marcin Kosakowski, aplikant adwokacki
