Czy trzeba płacić czynsz najmu za lokal użytkowy w czasach epidemii?

Na skutek wprowadzenia na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemiologicznego na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. (Dz. U. poz. 433), a następnie stanu epidemii na podstawie rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. (Dz. U. poz. 491) – działalność wielu przedsiębiorców doznała istotnych ograniczeń, skutkujących niemal całkowitym odcięciem ich źródeł przychodów. Na podstawie aktów władzy publicznej m.in. zakazano przemieszczania się poza zaspokajaniem niezbędnych potrzeb życia codziennego, zawieszono działalność pubów, restauracji, salonów fryzjerskich, kosmetycznych, czy salonów tatuażu. Najczęściej przedsiębiorstwa te mieszczą się w wynajmowanych lokalach. Jeśli przedsiębiorstwo nie znajduje się w galerii handlowej o powierzchni powyżej 2000 m2, wynajmujący najczęściej nadal żądają zapłaty czynszu najmu. Pojawia się zatem pytanie czy czynsz należy opłacać, a jeśli tak to czy w pełnej wysokości?

Wszystko zależy od rodzaju prowadzonej działalności. Jeśli działalność ta nie doznała żadnych ograniczeń i może być prowadzona w lokalu, w takim samym zakresie jak przed ogłoszeniem stanu epidemii, to czynsz należy się w pełnej wysokości. Jeżeli jednak na skutek wydania aktu władzy publicznej działalność nie może być prowadzona w takim samym zakresie lub nie może być prowadzona w ogóle – co dotyczy w szczególności pubów, czy salonów fryzjerskich lub kosmetycznych – czynsz ulega odpowiedniemu obniżeniu.

Przez umowę najmu wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania w sposób określony m.in. w umowie. Treścią zobowiązania wynajmującego jest więc umożliwienie używania przedmiotu najmu w określony sposób. Zgodnie z art. 664 Kodeksu cywilnego (dalej „k.c.”) jeśli w czasie trwania stosunku najmu ujawnią się wady lokalu ograniczające możliwość używania rzeczy w umówiony sposób, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W piśmiennictwie i orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że art. 664 k.c. dotyczy nie tylko wad fizycznych, ale także wad prawnych.

W konsekwencji bez znaczenia jest to, czy ograniczona przydatność rzeczy lub niemożliwość jej użycia zgodnie z umową lub z przeznaczeniem wynika z wad fizycznych (fizycznych przymiotów lub cech rzeczy), czy powstaje na skutek przeszkody w jej używaniu ze względu na przyczyny prawne.

Ograniczenia wprowadzone przez władzę publiczną stanowią klasyczną wadę prawną, która ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku (lub nawet tego rodzaju przydatność wyłącza), przez co żądanie obniżenia czynszu niewątpliwie pozostaje uzasadnione.

Należy także dodać, że art. 664 § 1 k.c. nie uzależnia przyczyn wystąpienia wady od jakichkolwiek okoliczności leżących po stronie wynajmującego, a zatem mogą one mieć charakter wyłącznie obiektywny. Innymi słowy przyczyny wystąpienia wady mogą leżeć poza wiedzą i wolą wynajmującego, a zatem Kodeks cywilny nie wymaga w szczególności aby wynajmujący ponosił winę za powstanie wady.

tel. (22) 652 31 15
fax. (22) 620 12 42
Elektoralna 11 lok. 8
00-137 Warszawa